Sonha em conquistar a casa própria ou diversificar seu portfólio de investimentos com imóveis de alto potencial? Investir em leilões de imóveis podem ser a chave para realizar seus sonhos e alcançar a tão desejada independência financeira!

Nos últimos anos, os leilões de imóveis ganharam popularidade entre investidores e compradores, interessados em obter valorização de capital, através da compra destas propriedades.

Até multimilionário Pablo Marçal já declarou diversas vezes que investir seu dinheiro em leião de imóveis é um dos principais faotores para o crscimento de seu patrimônio. Em uma recente entrevista ele detalhou uma de suas operações

Eu comprei uma casa avaliada na época em R$ 6 milhões por R$ 1,9 milhão. Dei 25% de entrada e parcelei o restante em 30 vezes. Coloquei a casa para alugar. Gastei R$ 140.000 na reforma. Paguei 25% de entrada, aluguei a casa. A prestação era R$ 50.000, mas R$ 27.000 era do aluguel, já que estava em um condomínio em Alphaville. No fim, saiu do meu bolso R$ 1,3 milhão. E quanto a casa vale hoje? Eu vendi por R$ 8 milhões. Leilão é isso: muito dinheiro.

No entanto, investir em leilões de imóveis envolve um conjunto de conhecimentos específicos e precauções que precisam ser considerados para maximizar o retorno sobre o investimento e evitar surpresas indesejadas. Neste artigo vamos explorar o que são leilões de imóveis, suas vantagens e riscos, e fornecer um passo a passo detalhado para quem deseja entrar nesse mercado.

1.O Que São Leilões de Imóveis?

É um processo de venda pública onde propriedades são ofertadas a potenciais compradores que fazem lances em um ambiente competitivo. O licitante que ofertar o maior lance será o vencedor. A origem dos leiloes em geral são de dívidas não pagas pelo antigo proprietário. No Brasil, existem dois tipos principais de leilões:

1.1.Principais tipos de leiloes existentes no Brasil:

• Leilões Judiciais: Existem em decorrência de processos judiciais, esses leilões são geralmente utilizados para quitar dívidas de pessoas físicas ou jurídicas. Imóveis que foram penhorados como garantia em dívidas são leiloados para ressarcir credores.
• Leilões Extrajudiciais: Esses leilões são realizados por bancos e instituições financeiras para vender imóveis que foram recuperados de clientes inadimplentes. Entre estes imóveis podem incluir residenciais, comerciais e até terrenos.

O processo de venda de imóveis em leilão tem início com a divulgação do imóvel, onde são disponibilizadas informações como localização, valor de avaliação e condições de venda. Estas informações estão disponíveis no próprio site das instituições bancárias,no site dos leiloerios ou em sites especializados em leiloes de imóveis. Os interessados devem estar atentos às datas e regras específicas de cada leilão. Mas o que leva tantas pessoas a se interessarem pelo investimento em leilão de imóveis?

2.Vantagens de Investir em Leilões de Imóveis

Os leilões de imóveis oferecem uma gama diversificada de propriedades, muitas vezes a preços bem abaixo do valor de mercado. Para aqueles que buscam expandir seu portfólio de investimentos ou iniciar no mercado imobiliário, os leilões apresentam um caminho promissor, repleto de possibilidades e benefícios.Aqui estão algumas delas:

2.1. Preços Atrativos

Uma das maiores vantagens é a possibilidade de adquirir imóveis por valores abaixo do mercado. Muitas vezes, esses imóveis são vendidos com descontos que podem ser superiores a 50% do seu valor de avaliação, permitindo que investidores obtenham um bom retorno financeiro. Entretanto, a competição entre compradores pode levar a lances que superam as expectativas. No vídeo abaixo a Smartleilões empresa especializada em investimento em leilao de imóveis explica como iniciar no mercado de leilao de imóveis com apenas R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

2.2. Diversidade de Opções de imóveis em leilão

Os leilões oferecem uma ampla gama de imóveis, desde apartamentos e casas até terrenos e estabelecimentos comerciais. Essa diversidade permite que investidores escolham o tipo de imóvel que melhor se adapta à sua estratégia de investimento. Somente durante a publicação deste artigo o site leilaoimovel registrava 41.469 imóveis disponíveis nas diversas modalidades

2.3. Potencial de Valorização

Imóveis adquiridos em leilão podem se valorizar consideravelmente após a compra. Por exemplo, se um investidor compra um imóvel por R$ 200.000, que está avaliado em R$ 400.000, após reformas e melhorias, é possível vendê-lo por um preço próximo ou até superior ao valor de avaliação

Além disso, através do crescimento do mercado imobiliário e a revitalização de áreas urbanas, muitos imóveis comprados em leilões têm grande potencial de valorização. Entretanto, apesar das excelente oportunidades, investir nos imóveis em leilão requer cuidados que devem ser considerados.

3.Riscos e Desafios dos Leilões de Imóveis

Embora extremamente lucrativo, o investimento em leilão de imóveis requer uma abordagem cuidadosa e bem-informada devido aos riscos inerentes a esse mercado. Nesse sentido, é essencial que os investidores estejam cientes de que, apesar das oportunidades de adquirir propriedades a preços atraentes, há elementos imprevisíveis e desafios que podem impactar significativamente o retorno do investimento, abaixo destacamos os principais:

3.1. Possíveis Armadilhas

Um dos principais riscos é a presença de dívidas pendentes. Imóveis em leilão podem ter pendências como IPTU atrasado, taxas de condomínio não pagas ou outras obrigações financeiras que podem recair sobre o novo proprietário. É fundamental realizar uma pesquisa detalhada sobre a situação do imóvel antes de efetuar um lance. O advogado especialista em Leilões de imóveis alerta sobre como não investir em leiloes de imóveis, confira o vídeo:

3.2. Ocupação Ilegal

Outro desafio é a possibilidade de o imóvel estar ocupado. Existem casos em que o ocupante é o antigo proprietário do imóvel, em outras situações o ocupante é um inquilino. Em outras situações o ocupante pode não querer sair voluntariamente, o que implicará em uma disputa legal e custos adicionais para o novo proprietário. Para cada uma destas situações existirão estratégias específicas que serão detalhadas em artigo próprio.

3.3. Problemas Estruturais nos imóveis de leilão

Muitas vezes, os compradores não têm a oportunidade de visitar a propriedade antes do leilão, o que pode resultar em surpresas desagradáveis. Os imóveis leiloados podem não estar em boas condições estruturais, ocorrer a necessidade de pequenos reparos, como pintura ou até grandes reformas. Nesse sentido, é importante também incluir em seu orçamento um valor para cobrir os custos com as possíveis reformas.

Esta recomendação de visita do imóvel vale também para compra de imóveis de leilao à distância. Sim, hoje em dia, através da massificação dos leiloes on line, é possível inclusive comprar imóveis em leilao a distância.

Agora que conhecemos os principais riscos relacionados ao investimento em leilao de imóveis é preciso destacar as estratégias que podemos executar para reduzir seus impactos, e aumentar nossas chances de sucesso em nossos investimentos imobiliários.

4.Como reduzir os riscos do investimento em leilao de imóveis

Elaborar um plano de investimento em leilao de imóveis é crucial para o sucesso em leilões de imóveis, seja ele judicial ou extrajudicial. Esse plano deve incluir a definição de objetivos claros, a alocação de recursos, a gestão proativa dos riscos, seu monitoramento constante e a realização dos ajustes conforme necessário.A seguir apresentaremos várias estratégias que ajudarão você a investir com segurança e auferir elevados rendimentos de seus investimentos em leilões de imóveis.

4.1.Pesquisa Detalhada

Antes de participar de um leilão de imóveis, é crucial realizar uma pesquisa detalhada sobre as propriedades de interesse. Isso inclui a verificação do histórico do imóvel, sua situação legal, estado de conservação e localização. Essa coleta de informações precisas e atualizadas pode fornecer uma base sólida para a tomada de decisões bem fundamentadas de investimento.

As informações sobre a responsabilidade pelas dívidas de IPTU e condomínio (apenas para apartamentos), são encontradas geralmente nos editais do leilões de imóveis. As informações referentes aos valores do IPTU em atraso podem ser encontradas na secretaria municipal de finanças do município em que o imóvel está localizado. Em relação aos valores do condomínio em atraso estas informações podem ser fornecidas pelo síndico do prédio em que esta localizado o imóvel.

Nos casos dos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal, cada modalidade tem suas regras específicas.Existem inclusive, modalidades em que a CAIXA é a reponsavél pelo pagamento de todas as dívidas de IPTU e Condomínio existentes, entregando o imóvel sem nenhuma dívida para o arrematante.

As informações sobre as questões legais relativas ao imóvel podem ser encontradas na matrícula do imóvel que é fornecida antes da realização do leilão pelo leiloeiro responsável ou no próprio site da Caixa.

Saber como ler a matrícula de um imóvel é fundamental para o sucesso em seus investimentos em leiloes de imóvel. É através do estudo da matrícula do imóvel que podem ser identificados Dívidas e Ônus Reais, Disputas de Posse, Irregularidades na Documentação, Litígios e Ações Judiciais Pendentes, Restrição de Uso,Pendências de Regularização, Cláusulas Restritivas e Condicionantes

A matrícula de um imóvel é pois um documento essencial que registra todas as informações e transações relacionadas a uma propriedade. Quando se trata de leilões de imóveis, a análise cuidadosa da matrícula é crucial para identificar possíveis problemas que podem afetar a segurança e a viabilidade do seu investimento.

4.2.Compreensão dos aspectos Legais

Investir em leilões de imóveis também envolve diversas nuances legais que podem representar riscos significativos se não forem bem compreendidas. É vital conhecer as leis e regulamentos que regem os leilões, bem como as condições específicas de cada leilão. Aspectos como dívidas pendentes, disputas de posse e condições contratuais devem ser analisados com atenção.

Consulte cartórios, consulte os registros do imóvel e verifique a situação financeira do proprietário anterior.Certifique-se de que toda a documentação esteja em ordem e que o imóvel não tenha pendências legais. No início contar com o apoio de Assessoria Especializada pode ajudar a navegar essas complexidades e evitar problemas jurídicos futuros.

4.3.Inspeção Técnica e Avaliação de Imóveis

Embora muitas vezes não seja possível inspecionar fisicamente o imóvel antes do leilão, buscar informações sobre o estado de conservação e possíveis problemas estruturais é fundamental. Sempre que possível, consultar o síndico, vizinhos, corretores para uma avaliação que pode revelar problemas ocultos que podem impactar o custo e o retorno do investimento. Essa inspeção técnica, mesmo que baseada em informações indiretas, é crucial para evitar surpresas desagradáveis após a compra.

4.4.Parceria com Profissionais Especializados

A colaboração com profissionais especializados, como advogados, corretores imobiliários e engenheiros, é essencial para mitigar riscos em leilões de imóveis. Advogados podem fornecer orientações sobre questões legais e ajudar a resolver pendências jurídicas. Corretores imobiliários oferecem insights sobre o mercado e a valorização potencial das propriedades. Engenheiros podem avaliar tecnicamente os imóveis e identificar possíveis problemas estruturais. A realização de parcerias com esses especialistas proporciona uma camada extra de segurança e confiança no processo de investimento.

4.5.Diversificação dos Investimentos

Uma das estratégias mais eficazes para mitigar riscos do investimento em leilão de imóveis é a diversificação. Em vez de concentrar todo o capital em um único imóvel ou tipo de propriedade, você pode distribuir os recursos entre diferentes ativos visando minimizar o impacto de possíveis perdas.

A diversificação geográfica, setorial e por tipo de imóvel pode ajudar a equilibrar os riscos e maximizar o potencial de retorno. Essa abordagem também permite que os investidores aproveitem oportunidades em diferentes segmentos do mercado imobiliário.

Outra estratégia que minimiza seu risco e potencializa seu capital é a compra cotizada de imóveis em leilao. Esta estratégia permite que vários investidores adquiram partes (cotas) de um mesmo imóvel. Através desta estratégia, por exemplo, um grupo de quatro investidores poderiam realizar a compra de um imóvel de leilao, cada um investindo apenas 25% de seu capital, o que aumentaria sua capacidade de investimento e reduziriam os riscos envolvidos na operação.

4.6.Manutenção de Reserva de capital

Manter uma reserva financeira é uma prática recomendada para enfrentar as incertezas do mercado de leilões de imóveis. Reservar uma parte dos recursos para lidar com imprevistos, como custos adicionais com reformas, taxas jurídicas ou pendências fiscais, pode evitar dificuldades financeiras e garantir a continuidade do investimento. Uma gestão financeira prudente e a preparação para despesas inesperadas são essenciais para a sustentabilidade do crescimento de seu capital.

4.7.Participação em Leilões Judiciais e Extrajudiciais

Entender as diferenças entre leilões Judiciais e Extrajudiciais pode ser útil para sua estratégia de investimento, seja ela focada em renda passiva, através do recebimento de diversos aluguéis, seja focada em ganho de capital, através da compra, reforma e venda dos imóveis por um valor superior ao inicialmente comprado.

Os leilões Judiciais são realizados no âmbito de um processo judicial, tendo como origem uma ação judicial de execução ( cumprimento de sentença). Assim quando um devedor não paga sua dívida, seus bens são penhorados e levados a leilao público.

Os Leilões Judiciais oferecem a possibilidade de adquirir imóveis com descontos que podem chegar 50% de seu valor de avaliação, nos casos dos leilões de falência este dsconto pode chegar a 90% do valor do bem.

Geralmente é necessário apenas uma entrada de apenas 25% do valor do imóvel e existe ainda a possibilidade de parcelamento do valor restante em 30 (trinta) vezes sem juros (apenas correção pelo índice do tribunal), sem consulta ao SPC e SERASA. SIM! Nos leiloes judicias você pode comprar imóveis mesmo com o nome sujo.

Os leiloes Extrajudiciais são realizados por bancos ou leiloeiros oficiais, sendo portanto, oriundos dos contratos de financiamento (alienação fiduciária). O próprio imóvel financiado é dado em garantia do financiamento. Ocorrendo o atraso de 03 (três) prestações vai ocorrer o processo de consolidação da propriedade pelo banco, e posteriormente o imóvel vai a leilao público

Em geral, nos leilões extrajudiciais, o imóvel pode ser arrematado com apenas 5% de entrada nos leilões da Caixa Econômica Federal e nas utras instituições é possível uma entrada de 25% e o restante do valor deverá ser pago entre 300 a 420 meses.

E, Sim! Nos leilões da Caixa Econômica Federal é possível financiar até 95% do valor do imóvel arrematado em leilão. A imagem acima representa uma arrematação realizada em parceria com um colega do trabalho, na qual arrematamos um imóvel avaliado em R$ 240.000,00 (Duzentos e quarenta mil reais), por R$ 111.230,00 (Cento e onze mil e duzentos e trinta reais).

Foi pago uma entrada de R$ 5.561,50 (Cinco mil, quinhentos e sesssenta e um reais e cinquenta centavos) dividida para duas pessoas e financiamos o valor restante, R$ 111.230 (Cento e onze mil e duzentos e trinta reais), a serem pagas em 308 parcelas de R$ 854,55 (Oitocentos e cinquenta e quatro reais e cinquenta e cinco centavos), valor também dividido para duas pessoas.

4.8.Avaliação de Retorno sobre Investimento (ROI)

Outra estratégia a ser considerada antes de adquirir um imóvel em leilão, é a avaliação cuidadosa do retorno sobre investimento (ROI). Fatores como o preço de aquisição, custos de corretagem, os custos de reforma, as taxas associadas aos impostos (ITBI), e registro do imóvel, o valor potencial de revenda ou aluguel podem fornecer uma visão clara do potencial de lucratividade do investimento. Na arrematação acima, na etapa de estudo de viabilidade (ROI) foi identificada a existência de uma vila de 06 (seis) kitnets nos fundos do terreno do imóvel arrematado.

5.Ferramentas e recursos úteis

Para otimizar sua experiência com leilões de imóveis, é importante você utlizar de todos os recursos que estiverem ao seu alcance, assim considere utilizar as seguintes ferramentas:

5.1.Sites e Plataformas

Sites de Leilões: Plataformas como Zukerman, Leilao imóvel, Leiloesjudiciais e Superbid são ótimas para encontrar leilões de imóveis.

Aplicativos: Aplicativos de mercado imobiliário, como Zap Imóveis, Quintoandar podem ser úteis para pesquisa.

6.Conclusão

Investir em leilões de imóveis é uma estratégia que pode trazer retornos financeiros significativos, mas é fundamental estar bem informado e preparado. Ao entender as vantagens, riscos e processos envolvidos, você poderá fazer escolhas mais acertadas e aumentar suas chances de sucesso. Não hesite em explorar o próximo leilão e descobrir oportunidades de investimento que podem transformar sua vida financeira!

Agora que você conhece os principais aspectos dos leilões de imóveis, comece sua jornada de investimento! Continue aprendendo sobre o mundo dos Leiões conosco. Mantenha-se atualizado sobre os próximos leilões e utilize as dicas e estratégias apresentadas neste artigo para maximizar seu sucesso. Boas arrematações!